صدیقه رهبر:
نگرانی سیاستگذاران کشور از افزایش قیمت مسکن و سوءظن آنها به بانک ها به عنوان مقصر اصلی در به وجود آوردن روند افزایشی قیمت ها در بخش مسکن، از پیشینه تاریخی برخوردار است. این موضوعی است که سالیان سال، به صورت معمایی حل ناشده افکار عمومی جامعه را به خود مشغول داشته است.
چنین به نظر می رسد که چندان دور از واقعیت نباشد در برهه هایی از زمان، دولت ها و دیگر سیاستگذاران، به دلیل ناتوانی در حل مشکل مسکن و کنترل روند افزایشی قیمت آن که تا حدودی به سیاستگذاری های پیشین آنها در بازارهای مالی ارتباط می یافته، بدون انجام بررسی های لازم و حصول اطمینان، صرفاً برای اقناع افکار عمومی، بانک ها را به عنوان عامل اصلی این افزایش قیمت ها اعلام کرده باشند.
سال ۱۳۸۶ یکی از سال هایی بود که فشارهای وارده به بانک مرکزی و بانک ها، سرانجام بانک مرکزی را بر آن داشت بدون انجام مطالعات لازم و بررسی اثرات هرگونه تصمیم بر بازار مسکن، پرداخت وام خرید مسکن توسط بانک ها را ممنوع اعلام کند. شایسته است در اینجا این پرسش طرح شود، در صورت درستی سیاست اعمال شده، یعنی ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن توسط بانک ها، چرا هنوز که هنوز است با گذشت سال ها از اجرای آن سیاست، همچنان بانک ها به عنوان عامل افزایش دهنده قیمت ها در بازار مطرح هستند؟ آیا تاکنون اثر شوک وارد شده از ناحیه آن تصمیم به بازار مسکن، مورد بررسی قرار گرفته است؟
البته پس از آن، با تداوم سیاست های پولی ناکارآمد، مثل تعیین دستوری نرخ سود سپرده ها و تسهیلات و نیز پرداخت تسهیلات تکلیفی و مصرف نشدن آنها در محل مورد نظر، حجم نقدینگی در بازار افزایش یافت تا جایی که اقتصاددانان از آن پدیده به عنوان سونامی نقدینگی یاد کردند. به منظور کامل تر شدن تصویر شرایط، باید مشکلات ناشی از تحریم های اقتصادی و بانکی و اجرای نادرست مرحله اول قانون هدفمندی یارانه ها را به این سیاست افزود و با ادامه مسیر، از نظر زمانی به نقطه ای رسید که اقتصاد کشور در آن برهه در شرایطی قرار گرفته بود که به دلیل وقوع مجموعه ای از رخدادها، تولید، به ویژه در صنایعی که به واردات مواد اولیه از خارج از کشور وابستگی داشتند، با مشکلات جدی روبه رو شد. در چنین وضعیت دشواری، این نقدینگی سرگردان به فراخور سوددهی به بازارهای سرمایه، طلا، ارز و مسکن هجوم برده و امواجی از ناپایداری ها را در آن بازارها پدید آورد. البته در این میان نباید تاثیر پذیری قیمت مسکن از افزایش قیمت مصالح ساختمانی و همه نهاده های مرتبط با تولید مسکن ناشی از افزایش نرخ تورم را از نظر دور داشت.
از توضیحات پیش گفته می توان چنین نتیجه گیری کرد که افزایش تقاضا، یگانه عامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن نبوده و همان طور که پیشتر اشاره شد، شرایط نامطلوب دیگر بخش های اقتصادی، بخش مسکن را برای همه سرمایه گذاران از بانک و غیر بانک جذاب کرد.
حال در اینجا لازم است این موضوع بررسی شود که سرمایه گذاری بانک ها در بخش مسکن، به فرض انجام به چه ترتیب در صورت های مالی خود را نشان می دهد؟
ممنوعیت پرداخت وام برای خرید مسکن، برای همه بانک ها به جز بانک مسکن، پرداخت تسهیلات توسط بانک ها را صرفاً در چارچوب قراردادهای مشارکت مدنی و در سقف مشخصی برای هر واحد که میزان آن توسط شورای پول و اعتبار تعیین شده بود، امکان پذیر می ساخت. در این قراردادها رویه به این ترتیب است که پس از اتمام ساخت وساز، قرارداد مشارکت مدنی خاتمه می یابد. از این رو، گیرنده تسهیلات باید آن را تسویه کند. ولی برای فروش واحدها به خریدار، بابت واحدهای نوساز، بانک مجاز است تا سقف مقرر، برای هر واحد به متقاضیان خرید مسکن تسهیلات پرداخت کند. پس از افزودن نرخ سود مقرر شورای پول و اعتبار به ارزش هر واحد، قیمت تعیین شده برای مسکن، در چارچوب قراردادهای فروش اقساطی برای خریدار تقسیط می شود. معمولاً وام های مسکن طولانی مدت و حداقل ۱۰ ساله هستند. هر چند عدم ایفای تعهدات در بخش مسکن در سیستم بانکی کشور ما نسبت به دیگر کشورها بسیار پایین است، به منظور پیشگیری از تمرکز بخشی، در عرف بانکداری، در رابطه با این نوع تسهیلات که بازیافت آنها با سرعت کمتری انجام می شود و موجب حبس شدن منابع بانک برای مدت طولانی خواهد شد به بانک ها توصیه می شود در کل سبد تسهیلات پرداختی خود، برای این نوع تسهیلات حدودی را تعیین کنند. بنابراین، این تسهیلات در صورت پرداخت، در سرفصل تسهیلات اعطایی به صورت تجمیع شده و در خلاصه دفتر کل، با جزییات بیشتر قابل افشا و سهم آن از کل تسهیلات پرداختی قابل محاسبه است.
دارایی های ثابت بخش دیگری از اقلام ترازنامه بانک هاست که خرید املاک(زمین و مستغلات) می بایست در آن نمایش داده شود. با توجه به نوع فعالیت بانک ها، یعنی واسطه گری وجوه، خرید مستغلات، صرفاً به عنوان شعبه یا دفتر مرکزی و با کارکرد تجاری توجیه پذیر است. در این مورد هم یک روش کنترلی توسط بانک مرکزی پیش بینی شده است تا از انباشت دارایی های ثابت بانک ها که موجب حبس منابع آنها و انحراف از کارکرد اصلی شان می شود، خودداری شود. این نسبت، نسبت دارایی های ثابت به حقوق صاحبان سهام پس از کسر سود انباشته و سود قطعی نشده است که بانک مرکزی برای آن حد ۳۰ درصد را تعیین کرده است. این نسبت می بایست به طور منظم به بانک مرکزی گزارش شوند افزون بر اعمال مجازات های انتظامی موضوع ماده ۴۴ قانون پولی و بانکی کشور برای بانک هایی که حد مقرر را رعایت نمی کنند، آن بانک، صدور مجوز گسترش شعب بانک ها را منوط به رعایت حد نصاب تعیین شده برای این نسبت کرده است. چنانچه ملاحظه می شود، این اقدامات انضباطی، تدابیری هستند که ضمانت های اجرایی مقررات به حساب می آیند.
وثایق تملیکی نیز از دیگر اقلام ترازنامه است که می تواند نگهداری املاک توسط بانک ها را افشا کند. توضیح بیشتر در این مورد این که، چنانچه، بانک برای ارائه خدمات اعتباری به مشتری، ملک مسکونی را به عنوان وثیقه بپذیرد، در صورتی که به هر دلیل مشتری از ایفای به موقع تعهدات خود سر باز زند، در چارچوب قرارداد، بانک از امکان تملیک ملک مسکونی برخوردار می شود. مقررات نیز بانک ها را مجاز کرده برای استیفای حقوق سپرده گذاران و نیز آزادسازی منابع، وثیقه ملکی را اقاله کنند. ولی این کار تا حدودی زمان بر است. به این دلیل چنین املاکی هرگز در شرایطی قرار نمی گیرند که بانک بتواند به کمک آنها در بازار مسکن اختلال ایجاد کند.
موارد یاد شده فوق، همگی روش های مستقیم برای فعالیت بانک ها در زمینه خرید و فروش مسکن و مستغلات محسوب می شوند. ولی این هم گفتنی است، بانک ها در چارچوب مقررات مجاز به سرمایه گذاری در شرکت ها هستند. در این مورد در سال ۱۳۸۶ در اجرای ماده ۳۴ قانون پولی و بانکی کشور، بانک مرکزی با هدف پیشگیری از بنگاه داری محض و نیز مدیریت ریسک سرمایه گذاری های بانک ها، مقررات سرمایه گذاری را تدوین و به تصویب شورای پول و اعتبار رساند. به موجب این دستورالعمل، حدودی برای سرمایه گذاری در شرکت ها تعیین شده است. در این حدود، سرمایه گذاری بانک ها، فقط در شرکت هایی که فعالیت آنها در دستورالعمل به صراحت احصا شده اند مثل صرافی، لیزینگ(واسپاری)، بیمه، شرکت رتبه بندی، شرکت های مجری فناوری اطلاعات بانک و شرکت های مرتبط با امور بانکی البته به تشخیص بانک مرکزی، حداکثر تا ۴۹ درصد شرکت سرمایه پذیر مجاز شمرده شده است. در مورد دیگر شرکت ها که بانک ها به قصد سودآوری سهام آنها را خریداری می کنند این نسبت ۲۰ درصد سهام شرکت سرمایه پذیر تعیین شده است. محدودیت های کنترلی دیگری هم برای این سرمایه گذاری بانک ها در شرکت ها در نظر گرفته شده است که به سرمایه پایه بانک مرتبط شده است. مثل این محدودیت که بانک ها مجاز نیستند در مجموع به طور مستقیم یا غیر مستقیم بیش از ۴۰ درصد سرمایه پایه خود را در اوراق بهادار که سهام شرکت ها هم در زمره آن قرار دارد، سرمایه گذاری کنند. با این توضیحات، شرکت هایی که فعالیت آنها خرید و فروش ملک مسکونی و مستغلات باشد، در مصادیق احصاشده در دستورالعمل وجود ندارند. بنابراین می توان به این نتیجه رسید که بر اساس مقررات، در شرایط حاضر بانک ها امکان فعالیت در بخش مسکن، از طریق شرکت های زیر مجموعه خود را ندارند.
البته در دستورالعمل لیزینگ ابلاغی بانک مرکزی هم اشاره ای به لیزینگ مسکن نشده است. ولی چنانچه با اعمال تغییراتی در دستورالعمل، تاسیس شرکت های لیزینگ مسکن موضوعیت پیدا کند، بانک ها مجاز خواهند بود، حداکثر تا ۴۹ درصد سرمایه آن شرکت ها را به طور مستقیم یا به واسطه شرکت های وابسته خود خریداری کنند. اگرچه با این درصد سهامداری بانک ها در شرکت لیزینگ، نماینده بانک از سهام مدیریتی برخوردار شده، خواهد توانست در سیاستگذاری های شرکت لیزینگ نقش تعیین کننده داشته باشد، ولی باید توجه داشت که این شرکت ها جزو شرکت های وابسته و مرتبط با بانک محسوب می شوند و بانک مرکزی برای پرداخت تسهیلات به آنها مقررات سختگیرانه ای با عنوان «آیین نامه تسهیلات و تعهدات به اشخاص مرتبط» به بانک ها ابلاغ کرده است. در این بخشنامه محدودیت های شدیدی برای پرداخت / ایجاد تعهدات به / برای تسهیلات به اشخاص مرتبط تعیین شده است که خود، می تواند از هرگونه استفاده نابجا از منابع بانک در جهت سفته بازی در بازار مسکن پیشگیری کند.
با نظرداشت توضیحات پیش گفته، نگارنده بر این باور است که مجموعه مقررات احتیاطی در بانک مرکزی، البته با بهره گیری از استانداردهای بانکداری بین المللی به گونه ای تدوین شده اند که ضمن کنترل ریسک ها، رویکردش قرار دادن فعالیت های بانکی در کانال صحیح خود است. آنچه روی می دهد این است که بسترهای نامناسب اقتصادی و شرایط نامطلوب محیط کسب وکار که بخشی از آن می تواند ریشه در اتخاذ سیاست های نامناسب پولی داشته باشد، در پاره ای موارد موجب جذابیت بعضی از بازارها از جمله بازار مسکن شده، توجه سرمایه گذاران را به آن جلب می کند.
در مورد این که بانک های تحت نظارت بانک مرکزی(چون در عمل ثابت شده است که بانک مرکزی از قدرت و اختیار لازم برای برخورد با موسسات فاقد مجوز برخوردار نیست، تداوم فعالیت خارج از ضوابط این موسسات و عملکرد فراقانونی آنها که می تواند بر ایجاد بی نظمی و بی ثباتی در بازارها تاثیرگذار بوده باشند گواهی بر این ادعاست) موجبات اختلال در بازار مسکن را فراهم آورده باشند، در وهله اول باید دلایل مثبت ارائه شود. موجودیت بازار غیرمتشکل پولی، در کنار بازار متشکل، داوری در این مورد را که تا چه حد موسسات تحت نظارت بانک مرکزی در این اختلال نقش داشته اند بسیار دشوار ساخته است.
پس چه باید کرد؟
- ابزارهای لازم برای افزایش اقتدار(Authority) بانک مرکزی برای برخورد با موسسات فاقد مجوز فراهم شود.
- اگر چنانچه سیاست های پولی نامناسب مثل تعیین دستوری نرخ ها و اعمال فشار به بانک ها برای اجرای این دستورات، به منظور تامین سود مورد انتظار سپرده گذاران و سهامداران منشاء ایجاد انحراف در عملکرد بانک ها شناخته شود، در مورد این سیاست ها بازنگری شود.
- برای اجرای سیاست های مناسب و موثر پولی، به ویژه در مورد نرخ های سود سپرده ها و تسهیلات، بانک مرکزی با برون رفت از موضع انفعالی در تصمیم گیری ها، به طور جدی موضوع استقلال خود را پیگیر شود.
- در صورت مقصر شناخته شدن موسسات تحت نظارت بانک مرکزی، منافذ و نارسایی های مقرراتی که موجبات ورود بانک ها به بازار مسکن بوده شناسایی و نسبت به انجام اقدامات اصلاحی در مورد آنها عمل شود. در این مورد باید بررسی شود آیا بانک هایی که پیش از ابلاغ دستورالعمل سرمایه گذاری، احیاناً شرکت هایی در حوزه مستغلات تاسیس کرده اند نسبت به واگذاری سهام آن شرکت ها تا حد مقرر در دستورالعمل اقدام کرده اند؟
- سیاست های نادرست در مورد بخش مسکن مورد بازنگری قرار گیرد. به عنوان مثال، با وجود آگاهی از حجم بالای تقاضا در بازار مسکن(به دلیل رشد جمعیت جوان) و مشکلات بانک مسکن برای پاسخگویی به نیازهای جامعه(به دلیل کمبود منابع)، سیاستگذاران در این سال ها همچنان به حفظ نقش انحصاری بانک مسکن، برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن اصرار ورزیدند. به گونه ای که حتی طرح مسکن مهر با وجود منابع قابل توجهی که به آن اختصاص داده شده بود نتوانست گره از مشکلات این بخش بگشاید.
- پرداخت تسهیلات خرید مسکن دست دوم برای تمامی بانک ها آزاد شود. این مساله به دلیل محدودیت درآمد متقاضیان اهمیت بسیار دارد. برای کنترل قیمت مسکن، همچون دیگر کشورها از ابزارهایی مثل تعیین حداقل پیش پرداخت برای دریافت وام و حد نصاب وام به ارزش مسکن استفاده شود. به این ترتیب که در زمان رونق مقدار پیش پرداخت کاهش و در شرایط کسادی این مقدار آزاد گذاشته شود. در مورد نسبت وام به ارزش مسکن هم گفتنی است که این نسبت در بسیاری از کشورها تا سقف ۸۰.۷۰ درصد تعیین می شود و می توان از آن به عنوان ابزاری برای کاهش تقاضا نیز استفاده کرد. این نسبت در مقررات بانک مرکزی نسبت به دیگر کشورها بسیار پایین است. از این رو با توجه به شرایط لازم است افزایش داده شود. ولی نکته ای که باید به آن توجه شود شرایط پیچیده ای است که اقتصاد با آن مواجه است. به منظور به حداقل رساندن پیامدهای تورمی احتمالی به کارگیری این ابزارهای احتیاطی در شرایط خاص کشور، در مورد چگونگی به کارگیری آنها باید مطالعات عمیق تری انجام داد.
در شرایط حاضر، با کاهش قدرت خرید مردم از یک سو و افزایش قیمت ها از سوی دیگر، ایجاد تحرک در این بخش نسبت به سال های قبل بسیار دشوارتر شده است. به همین دلیل باید اذعان داشت که تاخیر در اصلاح سیاستگذاری های نادرست، هزینه فرصت هنگفت و جبران ناپذیری را به جامعه تحمیل کرده است.
*معاون پیشین اداره مطالعات و مقررات بانکی
۳۹۳۹