این بدان معناست که برخی از فاکتورهای اساسی در موضوع توسعه شهری، میانگین متوسط درآمد شهر، میزان مشارکت مردم و بخش خصوصی در امور توسعه شهر و همچنین گردش منابع در اقتصاد شهر محسوب می شود. بنابراین برنامه ریزی توسعه نگر امروزی در شهرها، نحوه صحیح مدیریت منابع و استفاده بهینه از سرمایه در گردش شهر را می طلبد.

بررسی ها در ۱۰ کلان و مادر شهر جهان نظیر نیویورک(آمریکا)، توکیو(ژاپن)، لندن(انگلستان)، پاریس(فرانسه)، پکن(چین)، شانگهای(چین)، مسکو(روسیه)، ریودوژانیرو(برزیل)، برلین(آلمان) و میلان(ایتالیا) نشان می دهد سهم سرمایه گذاری بخش خصوصی و مشارکت های مردمی در این شهرها فارغ از درآمدها شهرداری ها که از طریق تجمیع مالیات و عوارض جمع آوری می شود، بین ۴۰ تا ۶۵ درصد از توسعه شهر را در بر گرفته و نقش به سزایی را در این حوزه ایفا می نماید.

البته شایان ذکر است سرمایه گذاری و بالانس نقدینگی که از طریق بانک های خصوصی در امور شهری بواسطه عدم وابستگی به دولت، وجود دارد از اهمیت بالایی برخوردار است. با این تفسیر می توان به ارزش و سهم بانک ها و مؤسسات مالی و اعتباری غیر دولتی در تزریق سرمایه به شهر پی برد. حال آنکه متاسفانه در ایران شرایط قدری متفاوت است، این موضوع به دلیل اقدامات غیر کارشناسانه و ضربتی نظیر قطع یک باره حمایت های مالی دولت از شهرداری ها در ادوار گذشته پدیده آمده است. امکان کاهش یا قطع حمایت های مالی و تأمین بودجه شهرداری ها می توانست با برنامه ریزی حساب شده تر و به صورت پله کانی صورت می گرفت. و این بار مالی میان بانک ها، بنگاه های اقتصادی و بخش خصوصی تقسیم می شد تا شهرداری ها مجبور به تغییر هدف اصلی درآمدی، به فروش تراکم و بالا بردن عوارض، مالیات و مرغوبیت نشوند. این شرایط در مقایسه با کشورهای دیگر با مدیریت شهری مدرن تفاوت های فراوانی دارد.

به عنوان مثال کلان شهر توکیو با داشتن جمعیتی حدود ۱۳.۵ میلیون نفر ۸۵ درصد از درآمدهای شهری خود را از طریق سرمایه گذاری بنگاه های اقتصادی در پروژه های بزرگ شهری و فروش اوراق مشارکت و قرضه در بورس تأمین می نماید. این در شرایطی است که ضمانت بازگشت سرمایه به چرخه اقتصاد به مراتب بیش از سرمایه گذاری در سایر بازارها بوده و بر اساس امکان سنجی های دقیق و برنامه ریزی شده صورت می گیرد. در ایران بخش عظیمی از این نوع سرمایه گذاری ها از طریق اختصاص تسهیلات ممکن می شود و به طور عمده بنگاه ها، مؤسسات مالی و اعتباری و بانک ها نقش پر رنگ و تأثیرگذار مستقیمی در اجراء و بهره برداری از پروژه ها ندارند، لذا خود را در زیان وام گیرنده شریک ندانسته و ماه عسل آن بروز مشکل بزرگ معوقات بانکی با حجم سنگین در سطح کشور است.

طبق آخرین گزارش منتشر شده توسط مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی در حال حاضر با وصول ۱۵ هزار میلیارد تومان از بدهی ها ۱۹ درصد کل معوقات غیر جاری بانک ها تسویه خواهد شد. در ادامه گزارش آمده است که در کل کشورهای دنیا به طور متوسط معوقات بانکی کمتر از ۲ درصد تسهیلات اعطایی است در حالی که در ایران این عدد بیش از ۱۵ درصد برآورد می گردد که از اوضاع نا به سامان سیستم بانکی، عدم اعتماد به سرمایه گذاری و بازگشت سرمایه حکایت دارد.

یکی از علل مؤثر در این موضوع عدم تهیه طرح های توجهی با مطالعات اقتصادی و امکان سنجی مبتنی بر واقعیت های روز جامعه و اقتصاد است که به وسیله بانک ها، بدون برآوردهای کارشناسی مورد پذیرش قرار می گیرد. این مسئله باعثشده تا نه تنها مشکلات بسیاری در سیستم بانکی و چرخه اقتصادی ایجاد گردد بلکه امکان ورود سرمایه از طریق بانک ها و بورس به مکانیزم اقتصادی شهرها روز به روز کاهش یابد. راه حل این معضلات را باید در اصلاح سیستم بانکی و نحوه درآمدی شهرداری ها جستجو نمود. هر آینه این امکان وجود دارد تا با دخیل نمودن سرمایه بانک هایی که اینک با حجم عظیمی از معوقات تسهیلات بی حاصلی که پیشبینی می شود عمدتاً در اموری نا مرتبط با طرح مصوب بانک ها هزینه شده است، در توسعه و سرمایه گذاری شهری، بجای استفاده از درآمد بر پایه اخذ تراکم، آینده به مراتب روشن تری را برای شهرهای خود متصور باشیم.

*هانی رستگاران
کارشناس معماری و کارشناس ارشد مدیریت شهری، مدرس دانشگاه